Créditos UVA con relación cuota-ingreso del 25%: requisitos, montos y la primera cuota que ya supera los $865.000

Según la simulación oficial difundida por el Gobierno nacional junto con el lanzamiento del programa, una pareja en la que cada integrante percibe alrededor de $1.700.000 de bolsillo podría calificar para un crédito hipotecario de USD 80.000, monto que en pesos, al tipo de cambio oficial, equivale a $120.920.000.

Vamos a los números. El cálculo parte de una regla fija: la cuota mensual no puede superar el 25% del ingreso neto del hogar. Para el ejemplo oficial, con una cuota inicial de $865.098, el ingreso neto requerido se ubica en $3.460.391 por mes. Esa primera cuota no es estable: el capital está ajustado por UVA, de modo que el monto en pesos se actualiza a lo largo de los 25 años del préstamo, una característica que el mercado ya conoce de experiencias anteriores con esta modalidad.

Cómo se compone el crédito y qué debe aportar el comprador

El ejemplo oficial toma una propiedad valuada en USD 106.667. El crédito financia hasta el 75% de ese valor, es decir, USD 80.000 o $120.920.000 al tipo de cambio oficial. El 25% restante, alrededor de USD 26.667, lo debe aportar el comprador por sus propios medios; la simulación no contempla ese tramo ni los gastos adicionales de escrituración e ingresos de la operación.

• Tasa máxima permitida dentro del esquema: UVA + 7,50%.
• Plazo mínimo de devolución: 15 años. El ejemplo oficial extiende el plazo a 25 años.
• Monto máximo por crédito: 150.000 UVA, lo que al UVA de referencia equivale a un techo cercano a USD 150.000.
• Cada banco participante debe respetar en simultáneo ese techo de tasa, el piso de plazo y el límite de monto.

De dónde sale la plata: licitaciones con plata del FGS de la ANSES

Los fondos que alimentan estos préstamos provienen de licitaciones entre entidades financieras. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES pone a disposición recursos en plazos fijos ajustados por UVA, con tasas mínimas de UVA + 2,50% a un año y UVA + 4,50% a cinco años, un diferencial que se trasladará, en parte, al costo final que pagará el tomador del crédito. El monto total disponible asciende a $2 billones, distribuidos en licitaciones de $200.000 millones cada una, con un tope del 20% por entidad. Una vez constituidos los depósitos, los bancos disponen de 90 días corridos para volcarlo efectivamente a préstamos hipotecarios, sin posibilidad de mantenerlo en el balance.

El destino de los créditos está acotado: compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas. Quedan fuera, en esta etapa, otras operatorias como segunda vivienda o inversión, según se desprende del texto difundido.

Comparado con el mismo mes del año anterior, el escenario luce radicalmente distinto. En aquel momento los créditos UVA estaban virtualmente paralizados por la combinación de inflación alta, salarios comprimidos y cuotas iniciales que ya mostraban la pérdida de atractivo del esquema. Ahora, con una regla explícita de cuota-ingreso del 25% y fondeo estatal direccionado, el programa vuelve a colocar a la vivienda en el centro de la oferta financiera, aunque con la cuota inicial ubicada muy por encima de la capacidad promedio de los hogares argentinos.

El mes que viene, la variable clave a mirar es la dinámica del UVA frente a la inflación: si la inflación mensual baja del ritmo de actualización del UVA, el peso real de la cuota cederá en términos relativos; si la inflación la supera, la cuota se encarecerá en términos reales respecto del ingreso del hogar. También habrá que seguir de cerca la cantidad de bancos que efectivamente acrediten los fondos en nuevos préstamos dentro del plazo de 90 días corridos, ya que de eso dependerá el volumen real de colocación y la competencia de tasas entre entidades.