El departamento porteño se encogió: en casi un siglo perdió más de la mitad de su superficie mediana

Según el informe elaborado por la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai a partir de 53.424 anuncios activos de departamentos y PH en venta en la Ciudad de Buenos Aires, la superficie cubierta mediana de las unidades construidas desde 2020 alcanza los 46 metros cuadrados, mientras que la de aquellas edificadas durante la década de 1930 llega a los 102 metros cuadrados. La diferencia, de 56 metros, equivale a una reducción del 55 por ciento en casi un siglo.

Vamos a los números. La transformación no se limita a la superficie: la cantidad mediana de ambientes pasó de cuatro en las construcciones de los años treinta a dos en las levantadas a partir de 2020. La composición por tamaño refleja el mismo movimiento. Los monoambientes representan el 35 por ciento de los departamentos construidos en la década de 2020, frente al 1,9 por ciento entre los de los años treinta. En sentido inverso, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados redujeron su participación del 53,2 por ciento al 9,4 por ciento.

Cocheras: un componente cada vez más separado del precio

El relevamiento advierte que la caída de la superficie coincide con un cambio en la composición de la oferta. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4 por ciento de los avisos incluía la cochera dentro del valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación descendió al 13,9 por ciento. En paralelo, los anuncios que ofrecen cochera como opcional o la comercializan por separado pasaron del 2 por ciento al 14 por ciento.

El informe también describe la relación entre superficie y cantidad de ambientes, que se mantuvo en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente a lo largo de todo el período analizado. Tras una etapa en la que la superficie mediana osciló entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970, 1980, 1990 y 2000, el indicador volvió a retroceder desde 2010.

Las diferencias entre barrios

• Recoleta: pasó de 90 a 45 metros cuadrados, una baja del 50 por ciento.
• Monserrat: registró una reducción del 41 por ciento.
• Palermo: mostró una caída del 40 por ciento.
• Villa Devoto: la disminución fue del 6 por ciento.
• Villa del Parque: la baja alcanzó el 8,5 por ciento.
• Villa Urquiza: registró una variación del 9,6 por ciento.

Los datos corresponden a una comparación entre viviendas anteriores a 1980 y unidades construidas desde 2010. El contraste entre los barrios céntricos y los del norte del trazado porteño sugiere que el proceso de reducción de la superficie mediana no se distribuyó de manera uniforme: las comunas con mayor desarrollo de torres recientes y reciclado de inmuebles antiguos exhiben las caídas más pronunciadas, mientras que las zonas de casas y PH predominantes presentan variaciones mucho más moderadas.

De cara al mes que viene, la variable a observar es la evolución de la composición de la oferta de avisos en los barrios donde la reducción fue más leve, ya que el ritmo de aparición de nuevos emprendimientos y la decisión de incluir o no la cochera en el precio publicado pueden modificar los valores medianos de superficie y de ambientes. La firma del análisis corresponde a Darío Almirón, sección Economía y comercio.