Los alquileres porteños acumulan una baja real del 2,3% en 2026 frente a la inflación general

El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires registró en agosto su menor incremento mensual del año, con una suba del 1,5% que quedó por debajo de la inflación estimada para el mismo período, según los datos publicados por el portal inmobiliario Zonaprop a partir de su relevamiento habitual sobre contratos vigentes en el distrito. La cifra, en sí misma modesta dentro del calendario reciente, adquiere relevancia cuando se la compara con la dinámica de los meses previos y, sobre todo, cuando se la proyecta contra el comportamiento del índice general de precios.

En los últimos doce meses, la suba acumulada alcanza el 29,9%, un guarismo todavía elevado pero que, al ser contrastado con la inflación interanual, muestra que los alquileres vienen perdiendo carrera de manera sostenida frente al alza general del nivel de precios. Vamos a los números: en lo que va de 2026, el incremento de los contratos se ubica en el 19,2%, mientras que la inflación acumulada en el período se estima en torno del 21,5%. La diferencia, de 2,3 puntos porcentuales, equivale a una caída real de los valores locativos en el arranque del año, un fenómeno que no se observaba desde hacía varios ejercicios y que reconfigura las expectativas tanto de inquilinos como de propietarios.

Cuánto cuesta hoy alquilar en la Ciudad

• Monoambiente: 771.871 pesos mensuales.
• Dos ambientes: 886.527 pesos mensuales.
• Tres ambientes: 1.196.413 pesos mensuales.

Las cifras corresponden al promedio ponderado de los avisos publicados en Zonaprop y reflejan el precio de oferta de los contratos tradicionales. La dispersión por barrios, no obstante, sigue siendo marcada y configura un mapa de precios con extremos bien definidos. Puerto Madero se mantiene como la zona más onerosa del distrito, con un alquiler medio de 1.252.366 pesos mensuales; lo siguen Núñez, con 995.838 pesos, y Palermo, con 990.748 pesos. En el vértice opuesto, Lugano ofrece el precio más bajo del relevamiento, con 654.776 pesos por mes, y aparece escoltado por Nueva Pompeya (700.324) y Parque Avellaneda (720.780).

Los barrios que más y menos subieron en un año

Cuando se analiza la variación interanual, el cuadro cambia sustancialmente respecto del ranking de precios absolutos. Los barrios con mayores incrementos en los últimos doce meses fueron Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%), tres zonas del oeste y sur porteño que vienen protagonificando un proceso de recambio de oferta y de renovación de contratos a valores actualizados. En el otro extremo, los que menos subieron en el último año son Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%), áreas donde la dinámica contractual presenta rigideces propias de segmentos con menor rotación de inquilinos o con contratos de mayor plazo.

El comportamiento agregado de la oferta muestra, por su parte, una señal que el mercado esperaba desde hacía tiempo: en agosto la cantidad de departamentos publicados para alquiler tradicional creció 0,6%, según Zonaprop, y el volumen disponible es actualmente 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023, en plena vigencia del régimen anterior de la Ley de Alquileres. El punto de inflexión se ubica en enero de 2024, cuando, tras los cambios normativos, la oferta saltó 62% en un solo mes, y desde entonces no ha detenido su expansión relativa.

Para quienes evalúan la conveniencia de comprar una propiedad para destinarla al alquiler, el dato relevante pasa por la rentabilidad promedio, que se ubica en 5,70% anual. A esa tasa, la recuperación del valor de compra insume 17,6 años de alquiler, un plazo que resulta 9,2% más corto que el calculado un año atrás y que, por lo tanto, mejora la ecuación financiera de la inversión inmobiliaria, aunque sin alcanzar todavía los niveles de rentabilidad real de otros activos. La heterogeneidad es, otra vez, considerable: Lugano lidera con un rendimiento del 9,8% anual, mientras que Puerto Madero rinde apenas 3,2%, en línea con el perfil de cada barrio en materia de precio del metro cuadrado y de velocidad de colocación de unidades.

Compraventa: más escrituras, menos hipotecas

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 6.051 escrituras en julio, lo que representa un incremento del 9% respecto del mismo mes del año anterior y confirma la tendencia de recuperación gradual del mercado inmobiliario porteño. Sin embargo, solo el 16% de esas operaciones incluyó financiamiento hipotecario, cinco puntos menos que en junio de 2025, un retroceso que evidencia las dificultades persistentes del crédito bancario para sostener el dinamismo del sector.

En síntesis, el cuadro de agosto muestra un mercado de alquileres que crece por debajo de la inflación, con oferta en expansión y rendimientos en recuperación, aunque todavía condicionados por la disparidad barrial y por un sistema financiero que no termina de acompañar el repunte. La variable clave para seguir de cerca en los próximos meses será la evolución de la inflación general: si el índice de precios continúa cediendo, el arrastre contractual podría profundizar la baja real de los alquileres y acortar aún más los plazos de recupero para los inversores.