Tapiolaku: el esquema que replica el pasanaku boliviano para acceder a un departamento en ciclos de diez meses

Un sistema de compra colectiva de vivienda, bautizado Tapiolaku por la desarrolladora Spazios que lo promueve en el mercado local, permite que diez personas reúnan en conjunto 5.000 dólares por mes y adquieran, cada diez meses, un departamento valuado en 50.000 dólares, en un proceso que se repite hasta que la totalidad de los integrantes del grupo accede a una propiedad. El dato fue confirmado por Juan Manuel Tapiola, CEO de la firma, quien explicó a este portal los lineamientos generales del mecanismo y las variantes legales que la compañía ofrece para morigerar los riesgos de incumplimiento.

El punto de partida, según describió Tapiola, es una figura de origen boliviano conocida como pasanaku, consistente en la agrupación de personas que efectúan aportes periódicos y, mediante un sorteo, asignan en cada ronda la suma acumulada a un miembro diferente del conjunto. El ejecutivo señaló que la desarrolladora tomó esa estructura conceptual y la readaptó al contexto inmobiliario local, sumando resguardos jurídicos para darle previsibilidad al proceso. De acuerdo con el esquema presentado, diez personas aportan 500 dólares mensuales cada una; con ese fondo común, al cabo de diez meses se alcanzan los 50.000 dólares necesarios para la compra del primer departamento. Vamos a los números: en cada ciclo entran 50.000 dólares y sale una unidad habitacional, por lo que la operatoria completa, prevista para diez ciclos, demanda aproximadamente 100 meses, es decir, unos ocho años y cuatro meses, hasta que todos los integrantes disponen de su vivienda.

Cómo se reparte la primera propiedad y qué sucede después

Una vez completado el primer ciclo de diez meses, se realiza un sorteo entre los integrantes del grupo para determinar quién recibe la primera unidad. El beneficiario no deja de aportar: mantiene sus 500 dólares mensuales hasta la finalización del proceso, y los fondos sucesivos se destinan a la compra de las propiedades de los demás miembros. En palabras de Tapiola, al cierre de los diez ciclos, todos los participantes cuentan con un departamento de 50.000 dólares. Comparado con la dinámica tradicional del pasanaku, donde en cada ronda se entrega el monto reunido a una persona distinta, la versión inmobiliaria extiende los plazos y superpone los aportes de los ya adjudicatarios con los de quienes todavía no recibieron su vivienda.

“Al final de los 10 ciclos de 10 meses, o sea, en 100 meses, todos tienen su propiedad de 50.000 dólares.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

Tres niveles de protección legal frente al riesgo de impago

El principal riesgo del esquema es que un participante deje de pagar después de haber recibido su departamento, habiendo aportado solo una fracción de su valor. Para atender ese escenario, la propuesta contempla tres niveles de protección, cuya complejidad varía según el grado de confianza entre los integrantes. En el nivel más sencillo, se deja constancia en la escritura de que el adjudicatario mantiene una deuda con el resto del grupo equivalente a las cuotas pendientes. Una variante intermedia prevé que todos los miembros figuren como condóminos de cada propiedad y le otorguen al beneficiario un usufructo, es decir, el derecho a habitar la vivienda sin pagar alquiler, mientras que la transferencia definitiva se concreta recién cuando termina el proceso completo. La opción más robusta, en tanto, coloca a un fideicomiso como titular de los inmuebles durante toda la operatoria, con un fiduciario encargado de verificar el cumplimiento de las condiciones y de formalizar la escritura a nombre de cada participante únicamente al cierre.

• Escritura con deuda explícita: se asienta en la escritura que el adjudicatario mantiene una deuda con el resto del grupo equivalente a las cuotas que aún le restan pagar.
• Condominio con usufructo: todos los integrantes figuran como condóminos de cada propiedad y el beneficiario recibe un usufructo para habitarla, con transferencia definitiva al finalizar el proceso.
• Fideicomiso: un fideicomiso permanece como titular de los inmuebles durante todo el ciclo, un fiduciario controla el cumplimiento de las condiciones y la escritura se otorga a nombre de cada participante solo al cierre.

Además del riesgo de impago, el esquema contempla la eventual suba del precio de las propiedades a lo largo de los casi ocho años y medio que demanda el proceso completo. Para que quienes reciban su departamento en los últimos ciclos no queden en desventaja frente a los primeros adjudicatarios, la propuesta incluye un mecanismo de ajuste periódico de las cuotas, cuya referencia específica no fue precisada por la compañía en la información proporcionada a este medio. De cara a los próximos meses, la variable clave a observar es precisamente ese índice de actualización, ya que de su evolución dependerá el monto final que cada integrante habrá desembolsado para acceder a una vivienda valuada inicialmente en 50.000 dólares.