Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires: qué impuestos dejó de pagar el vendedor ocasional y qué costos siguen vigentes

El precio acordado por una propiedad no es el único número que cuenta al cerrar una compraventa. Aunque se redujeron los impuestos para quienes venden de manera ocasional, la operación todavía puede incluir comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano y otros gastos. Para el comprador, esos conceptos también forman parte del presupuesto necesario para acceder al inmueble, según describió Gastón Tapiola, director ejecutivo de la desarrolladora Spazios, en declaraciones reproducidas por el portal especializado en finanzas personales.

Vamos a los números: qué paga hoy el vendedor ocasional en CABA

Las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que representaba el 1,5 por ciento del precio de venta y fue eliminado a mediados de 2024. En una operación de cien mil dólares, ese tributo equivalía a mil quinientos dólares. Por su parte, los inmuebles comprados desde 2018 tributaban el impuesto cedular, con una alícuota del 15 por ciento sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado. La exención vigente alcanza a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad destinada a inversión, según explicó Tapiola. La comparación con el mismo mes del año anterior muestra un cambio relevante: hace un año esos dos gravámenes formaban parte del costo fiscal de la operación y hoy ya no integran la liquidación.

El alcance presenta un límite preciso, ya que las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias. Es el caso, por ejemplo, de una desarrolladora que construye y vende lotes o unidades como parte de su giro comercial. La distinción resulta central porque la exención apunta al patrimonio personal y no a la operatoria profesional del sector.

Los costos que siguen vigentes para comprador y vendedor

• Comisión inmobiliaria: suele ubicarse entre el 3 y el 4 por ciento del precio de venta, con variaciones según lo pactado entre las partes.
• Honorarios del escribano: intervienen tanto en la escritura traslativa de dominio como en cualquier acto posterior vinculado al inmueble.
• Impuesto de Sellos en la Ciudad de Buenos Aires: la alícuota general es del 3,5 por ciento y existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor de aproximadamente 220 millones de pesos; superado ese umbral, el tributo recae únicamente sobre el excedente.
• Gastos asociados al crédito hipotecario: cuando la compra se financia, pueden sumarse la tasación, los seguros obligatorios y cargos administrativos del banco.
• Esquema bonaerense: la alícuota de Sellos ronda el 2 por ciento y el pago suele repartirse entre comprador y vendedor, lo que vuelve sensible la variable ubicación al momento de presupuestar la operación.

El desarrollador consultado aclaró que la alícuota general del Impuesto de Sellos en territorio porteño es del 3,5 por ciento y que el beneficio para primera vivienda o vivienda única se aplica hasta un tope cercano a los 220 millones de pesos, una cifra que, de ser superada, deja afuera del beneficio únicamente al monto excedente. En la provincia de Buenos Aires, en tanto, el gravamen ronda el 2 por ciento y suele dividirse entre las partes, de modo que la jurisdicción y el valor del inmueble modifican de manera directa los gastos totales de la operación.

Qué variable hay que mirar el mes que viene

Conocer qué conceptos tributarios fueron eliminados o exentos permite reconstruir el costo real de una compraventa, pero la foto completa depende todavía de tres variables que conviene seguir de cerca en los próximos meses: la evolución de las alícuotas de Sellos en cada jurisdicción, el tope actualizado para acceder al beneficio de vivienda única en la Ciudad de Buenos Aires y el comportamiento de las comisiones inmobiliarias frente a un mercado que, tras la reducción de la carga fiscal para el vendedor ocasional, podría reanudar parte de la actividad que había quedado posterada durante 2024.